中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案

　　【案情】 

　　中山市某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)诉称：该公司与某小区业委会签订有《物业服务合同》,涉案商业楼为上述小区的附属物业，根据上述合同约定，商铺每月的物业管理费标准为3元/平方米。2020年1月，方某某从农业银行中山分行处取得涉案商业楼的所有权后，至今未缴纳过物业管理费,经多次催收无果，故某物业公司诉至法院，请求判令：方某某向某物业公司支付2020年1月至2021年8月的物业管理费328089.6元及违约金。 

　　方某某辩称，涉案商业楼与某小区不属于同一物业管理区域，某物业公司与某小区业委会签订的《物业服务合同》对方某某没有法律约束力，某物业公司无权要求方某某支付物业管理费及违约金。 

　　法院经审理查明：2016年7月，某物业公司与某小区业委会签订《物业服务合同》,当中约定商铺按建筑面积3元/平方米/月标准收取，合同期至2023年7月31日。涉案商业楼(建筑面积：5468.16平方米)位于某小区外围，两者均为中山市某科技发展有限公司(以下简称某发展公司)开发建设。后农业银行中山分行通过以物抵债方式从某发展公司处取得涉案商业楼后对外出售，公示的项目简介中明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实。2020年1月，方某某通过竞拍取得涉案商业楼所有权。在向方某某移交涉案商业楼前，农业银行中山分行按《物业服务合同》商铺的缴费标准，向某物业公司支付了2019年1月至2019年12月期间涉案商业楼的物业管理费。其后，因方某某拒绝向某物业公司缴交物业管理费，某物业公司组织方某某及某小区业主代表等商讨、协商，形成的会议纪要中载明:“1.某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理。2.有关某小区商业街拖欠物业管理费用，建议双方通过法律途径解决。3.若双方对物业管理区域存有疑问的，可径向市住建局查询核实。” 

　　【裁判】 

　　广东省中山市第二人民法院于2021年10月11日作出(2021)粤2072民初9372号民事判决：方某某向某物业公司支付2020年1月1日至2021年8月31日期间的物业管理费328089.6元及违约金。宣判后，方某某不服，提出上诉。广东省中山市中级人民法院于2022年3月31日作出(2022)粤20民终849号民事判决:驳回上诉，维持原判。 

　　【评析】 

　　依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。